Question au Collège des Bourgmestre et Echevins d'Etterbeek
André du Bus. - Monsieur le Président, La récente ordonnance sur l’hébergement touristique a ceci de particulier que la commune doit délivrer un certificat de conformité urbanistique dans les cas d’affectation exclusive d’un logement à la fonction d’hébergement touristique. En clair, les propriétaires qui souhaitent transformer un logement en hébergement touristique, ce qui représente un réel intérêt en termes de rentabilité, doivent bénéficier de ce certificat de conformité.
Or, afin d’éviter d’alimenter la spéculation immobilière et de mieux répondre à la crise du logement, l’ordonnance impose que toute suppression de logement à des fins d’affectation d’hébergement touristique doit être compensée par la création de logement d’une surface équivalente. Et donc, le propriétaire qui introduit une demande d’affectation d’un logement en hébergement touristique se voit refuser l’octroi du certificat de conformité si il ne crée pas de logement pour une surface équivalente.
Le problème auquel doivent faire face les propriétaires introduisant leur dossier réside en ceci qu’ils ne sont pas informés préalablement de cette mesure et des conséquences qu’elle entraîne. Ce qui se traduit par un délai d’attente important, dans certains cas des frais de dossiers, et, dans la majorité des cas, un refus d’octroi du certificat d’urbanisme.
Cette situation a fait l’objet d’un récent débat en commission du parlement bruxellois. A la question de savoir si il était possible de clarifier la procédure au niveau de son application et d’éviter des frais de dossier inutiles, le ministre-président a répondu qu’il ne maîtrisait pas les pratiques en vigueur au niveau des communes. Qu’il revenait donc aux communes de gérer au mieux l’application de cette ordonnance.
Mes questions sont les suivantes :
- combien de refus de certificat d’urbanisme les services communaux ont-ils déjà délivrés depuis l’application de l’ordonnance, dans le cas précis de demande d’affectation en hébergement touristique ? Une redevance est-elle demandée dans ces cas précis ?
- Combien d’octroi de certificat d’urbanisme délivrés dans le même cadre ?
- Une information préalable est-elle donnée au propriétaire introduisant une demande visant l’affectation de leur bien en hébergement touristique exclusif ?
- Dans le cas contraire, ne serait-il pas pertinent de prévoir une telle information ?
Je vous remercie pour votre attention.
Vincent De Wolf, Bourgmestre. - Premièrement, voici un petit rappel de la procédure en matière d’Hébergement Touristique : le 24 avril 2016 l’Arrêté d’exécution de l’Ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique en Région de Bruxelles-Capitale est entré en vigueur.
Qui est concerné ?
- hébergement en Région de Bruxelles-Capitale
- proposé à titre payant
- séjour privé ou professionnel entre 1 et 90 nuits.
>> 6 catégories d’hébergement : hébergement chez l’habitant, meublé de tourisme, résidence de tourisme, hôtel, appart-hôtel, centre d’hébergement de tourisme social et terrain de camping.
Quelles obligations ?
- introduire un dossier de déclaration préalable auprès du Directeur - chef de service du Service Economie de Bruxelles Economie et Emploi
- répondre à certaines conditions
Que doit contenir la déclaration préalable ?
- preuve d’identité de l 'exploitant
- copie du contrat d’assurance et preuve de paiement
- copie de l’avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier pour les propriétaires ou du contrat de location pour les locataires (+dans ce cas accord du propriétaire)
- si copropriété : accord écrit de l’assemblée générale des copropriétaires
- extrait de casier judiciaire
- attestation de sécurité incendie ou attestation de contrôle simplifié délivrée par le Bourgmestre
- attestation de conformité en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme délivrée par la commune
- un plan à l’échelle et des photos
Donc, en ce qui concerne les documents fournis par l’administration communale :
1. attestation de sécurité incendie ou attestation de contrôle simplifié délivrée par le Bourgmestre
a. attestation de sécurité incendie (si hébergement d’une capacité de plus de 10 personnes) : nécessite l’avis du SIAMU
b. attestation de contrôle simplifié (si hébergement d’une capacité de moins de 10 personnes) : basée sur les installations de conformité de l’installation électrique, l’installation de chauffage et l’installation ainsi que les conduites de gaz (date de délivrance inférieure à deux ans)
>> la gestion communale de ces demandes d’attestions est faite par le service de l’Aménagement du Territoire
2. attestation de conformité en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme délivrée par la commune :
- But : définir si l’hébergement est conforme à la destination de l’immeuble telle que mentionnée dans le(s) permis ou en l’absence d’une telle mention, telle qu’elle résulte des plans d’affectation en vigueur.
- Signée par l’Echevin de l’Urbanisme et le Secrétaire Communal (s’apparente aux renseignements urbanistiques)
Au regard du PRAS (plan régional d’affectation du sol) deux affectations sont possibles :
- Logement
Ensemble de locaux ayant été conçus pour l'habitation ou la résidence d'une ou plusieurs personnes, pour autant qu'une autre affectation n'ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d'hébergement agréés ou subventionnés, et à l'exclusion des établissements hôteliers. - Etablissement hôtelier
Etablissement d'accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, ... .
La circulaire explicative relative aux missions de la Commune et du Bourgmestre dans le cadre de l'exécution de l'ordonnance du 8 mai 2014, relative à l'hébergement touristique, datée du 10 mai 2016 et émanant du Ministre-président, précise ceci dans le chapitre consacré aux attestations de conformité en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme à délivrer par les communes :
« D’un point de vue urbanistique, le critère principal distinguant l'établissement hôtelier du logement est le fait que la fonction de résidence/d'habitat cède le pas à la notion d'hébergement d'une clientèle de passage. Le glossaire du PRAS définit l'établissement hôtelier comme étant un «établissement d'accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel que hôtel, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel,… ››. Cette notion est à interpréter de manière large et vise toute forme d'établissement destiné à héberger une population de passage, ce qui la distingue de la notion de logement.
A cet égard, il convient de vérifier in concreto si l'activité d'hébergement touristique exercée dans l'immeuble requiert - ou non - que l'immeuble soit affecté en «établissement hôtelier ›› au sens du PRAS.
Cette vérification doit se faire au cas par cas :
- Si le bien dans lequel l’établissement d'hébergement touristique se situe conserve une fonction principale de logement résidentiel, il ne doit pas être affecté en établissement hôtelier. Il en va ainsi, par exemple, du logement mis en location touristique de manière occasionnelle ou du logement au sein duquel l'exploitant réside de manière habituelle, tout en exploitant une partie de ce logement comme hébergement touristique;
- A contrario, lorsque le bien est entièrement consacré à l’hébergement touristique, de sorte que plus aucun habitant n'y vive de manière habituelle, l'activité d'hébergement touristique ne constitue plus l'accessoire d'un logement et le bien doit être considéré comme un établissement hôtelier au sens du PRAS. »
Il est à noter de plus que la transformation de logement en établissement hôtelier n’est autorisable via obtention d’un permis d’urbanisme que sous certaines conditions assez strictes en application de la prescription 0.12 du PRAS (dont par exemple la création de la même surface de logement dans la zone, ce qui parait difficile à Etterbeek).
En ce qui concerne les questions de Monsieur du BUS en particulier :
Combien de refus de certificat d’urbanisme les services communaux ont-ils déjà délivrés depuis l’application de l’ordonnance, dans le cas précis de demande d’affectation en hébergement touristique ?
Il ne s’agit donc pas de certificat d’urbanisme (terme qui identifie une catégorie d’autorisation urbanistique) mais bien d’une attestation de conformité urbanistique.
Depuis avril 2016, nous avons ouvert 16 dossiers relatifs aux hébergements touristiques. Parmi ceux-ci, 14 demandes d’attestation de conformité urbanistique ont été introduites auprès de nos services (parfois les exploitants ne demandent que l’attestation de sécurité).
Nous avons délivré 2 attestations de non-conformité. Deux dossiers sont en cours car nous attendons des précisions de l’exploitant mais, ce serait, a priori non conforme.
Une redevance est-elle demandée dans ces cas précis ?
Non, ce service est gratuit. Nous délivrons les attestations dans les 15 jours de la réception du formulaire de demande complet.
Combien d’octroi de certificat d’urbanisme délivrés dans le même cadre ?
Nous avons donc délivré 10 attestations de conformité.
Une information préalable est-elle donnée au propriétaire introduisant une demande visant l’affectation de leur bien en hébergement touristique exclusif ?
Oui, bien entendu, si les personnes nous contactent. Malheureusement, notre premier contact avec les exploitants est bien souvent le formulaire de demande. Nous veillons alors à les informer au mieux dès réception de ce formulaire.
Il est à noter que tout a été prévu dans l’arrêté pour que le SPRB Economie et Emploi soit le premier point de contact des exploitants. Ce sont eux également qui délivrent l’enregistrement et qui sont en charge du contrôle.
Conscients de la surprise de certains exploitants, nous avons, au travers de Brulocalis et en compagnie des services de l’urbanisme des 18 autres communes, tenté de sensibiliser les agents du SPRB Economie et Emploi à la problématique urbanistique et à l’importance d’informer les exploitants en amont. Il nous a été répondu que ce n’était pas possible, car l’urbanisme ne relève pas de leurs compétences.